マレーシアでの住宅探しの方法と注意点を解説【賃貸】


 

マレーシアに移住予定の方向けに家探しの方法と注意点を纏めています

近年マレーシアに移住される日本人が増えています。テレビでも何度も取り上げられ、興味を持つ方も多いと思います。マレーシアはロングステイ財団発表の住みたい国ランキングで13年連続1位に輝いています。ちなみに2位はタイ、3位はハワイとなっています。

なぜマレーシアが1位?という質問は今まで耳が痛くなる程浴びせられてきましたが理由は以下の通りです。

①MM2H(10年間のリタイアビザ)が期間が長く取りやすい

②物価が日本と比べて安い

③常夏

④多民族国家で英語が通じる

⑤親日国


正直年金だけで日本の何倍も贅沢な暮らしが出来るというPRは過去のものになっており、ある程度資産がないと日本と両方の生活を維持するのは難しくなってきています。

移住するにあたりいろいろと必要な事はありますが、その中でも住宅の確保はビザと併せて最重要項目となります。ここでは家探しの方法、注意点等を纏めていますので、移住希望の方、駐在予定の方は参考にしてください。




~目次~


1.  どんな人がマレーシアに来ているのか?

2.  不動産業者について

3.  部屋探しのパターン、業者の見つけ方

4.  クアラルンプールでの居住エリアの決め方

5.  住宅のタイプ

6.  不動産業者とのアポの取り方

7.  契約前(申込時)の確認ポイント

8.  契約書の内容確認のポイント

9.  入居時の確認すべきポイント

10. 入居後の支払い関係




 

1. どんな人がマレーシアに来ているのか?


マレーシアに移住してくる方は以下にカテゴライズする事が出来ます。 

駐在員
会社から命を受けて出向してくるパターン

現地採用
自ら現地の企業に就職し移住してくるパターン

ロングステイ/リタイア
MM2Hなどのビザを取得し滞在するパターン

留学
マレーシアの大学に進学、または子供の留学(インター校)のために来ている母子留学のパターン

交際または結婚
マレーシア人との交際や結婚を理由に移住してくるパターン

ビジネス/起業
マレーシアでビジネスを立ち上げる事を理由に移住してくるパターン


この中で一番大多数を占めるのが①の駐在員となります。

クアラルンプールの日本人賃貸市場においては完全に駐在員を中心に回っています。



 

2. 不動産業者について


まずは不動産業者とは ? というところから説明していきたいと思います。

日本と同様にマレーシアでも不動産業に携わっている方はたくさんいます。今回は賃貸についてなので、ここでの不動産業者は賃貸仲介を行なっている人となります。





一般的に現地でプロパティーエージェントと言われている人達(この記事では不動産業者としています)は Board of Valuers, Appraisers & Estate Agent に登録されている Negotiatorの資格とREN番号 (REN=Real Estate Negotiator)を持っていなければなりません。資格が無い人はモグリなので取引しないようにしましょう。Negotiatorは必ずライセンスを所持している不動産会社(エージェンシー)に所属している必要があります。Oriental Realty や Kiara Realty 等がそれに該当します。

日本人で現地で不動産ビジネスを行なっている方もNegotiatorとして登録され、RENを所持しているはずです。不安であればネゴシエーターライセンスを提示してもらいましょう(業法では常に胸にかけておかないといけませんが)。

○不動産業者の収益源は仲介のため手数料収入となります。

・賃貸の場合は 賃料の1ヶ月から1.5ヶ月分 をオーナーから徴収します。

・売買の場合は 
契約価格の 2% ~ 3% を売主から徴収します。

日本で不動産を借りたり買ったりした事ある方はお分かりになると思いますが、マレーシアでは両手取引き(売り、買いの両方からフィーを貰う)はほとんどありません。日本は世界的に見ても特殊なのです。
※ペナンやJBでは両手になるケースもありますが、各々のフィーがKLでのフィーの半額となります。

日系企業はサポート費として借り手や買主からフィーを取る場合が一般的となります。日系業者はローカル業者と違い、日本語での対応や車での案内(ローカル業者は現地集合が一般的)していただけるので、英語が苦手な方や土地勘がない方は安心して依頼する事ができると思います。英語が問題なく、初期費用を抑えたい人はローカルの業者に依頼しましょう。



 

3. お部屋探しのパターン、業者の見つけ方

マレーシアで住宅を賃貸する場合、オーナー直でやりとりする場合はかなり稀で、オーナーからアポイントされている不動産業者を介して契約する事が一般的となります。つきまして、まずは希望の物件やエリアを担当している業者にコンタクトする事がファーストステップとなります。

上記6パターンの属性に応じて業者探しの方法は若干異なります。


駐在員
現地法人がある程度の規模であり、すでに駐在員も在籍している企業の場合、現法の人事/総務がローカルの不動産業者を抱えており、その業者が物件を紹介し、その中で決めるパターンが多いです。
現法をこれから設立する(設立するために移住)場合の企業の場合はマレーシアの事情に乏しい場合が多く、日系企業をアポイントする場合が多いです。

現地採用
基本的には自分で業者を探すパターンになります。英語が問題ない方がほとんどのため、Iproperty や Propertyguru 等のポータルサイトを利用して現地業者にコンタクトして適切な業者を見つけられています。

※現地ではIpropertyとPropertyguruという物件探しのポータルサイトがあり、このサイトを利用して物件探しをする方がほとんどとなります。マーケットの確認で利用する事も出来ます。
マレーシアのポータルサイト一覧の記事


ロングステイ、リタイア
MM2Hを取得された方はビザの代行業者の紹介がほとんどとなります。それ以外の方は日系業者を使われる場合が多いですが、慣れてくると引っ越しの際等に現地業者を使われています。

留学
大学生の場合は学校が紹介する寮に入る場合がほとんどで、寮の環境に合わない生徒は学校近隣のコンドを現地業者(ネットで探す)を利用して契約されています。母子留学の場合は留学斡旋会社の紹介または学校の紹介した業者を利用しての契約が多くなります。

交際または結婚
パートナー主導で探しておられます。

ビジネス/起業
いろんなパターンがありますが、法人設立をサポートしたコンサルや既に現地でビジネスを行なっている知人の紹介の業者を利用される場合が多いです。



 

4. クアラルンプールでの居住エリアの決め方

不動産業者に連絡した際にどのエリアを希望か聞かれると思いますが、土地勘の無い方はなかなか難しいと思います。まず、KL首都圏の主要エリアは大まかに以下となります。

エリア分けの地図はこちらを参照ください

モントキアラ
外国人向けに作られた居住地。KLに住む日本人の30-40%がここに住んでいると言われています。日本食が買えるスーパー、日本食レストラン、居酒屋、スナック、インター校、学習塾、クリニックと揃っています。また、日本人学校の通学バスが巡回してくる事が重要なポイントとなります。駅はありません。

モントキアラの物件リスト


KLCC/ブギビンタン
マレーシアの商業、観光の中心エリア。
マレーシアのシンボルであるツインタワーとKLCC公園の周辺、旅行者が多いブギビンタンエリアに住む方も多くいます。外国人向けの高級コンドが多い事、また職場が近い事なのが主な理由となります。高級ホテルレジデンスはほとんどがこのエリアにあります。

バンサー
小高い丘の現地人富裕層が多く住むエリア。欧米人が多く日本人は少なめ。モントキアラが出来る前は日本人が多く居住していました。

ダマンサラハイツ/ケニーヒル
現地富裕層が多く住む、戸建てエリア。日本人で住んでいる方はかなり少ないです。

KLセントラル
クアラルンプールの中心となる駅周辺のエリア、LRT、MRT、モノレール、KTM、空港へのKLIAエクスプレスに乗り継ぎが可能。事務所ビルも多数あり、ここで働いている人、出張が多い人が住む場合が多いです。

ミッドバレー
世界でもトップ10に入るショッピングモールのメガモール/ガーデンズモールがあるエリア。ミッドバレーにはノースポイントというコンドしかないが、ミッドバレーの隣のKLエコシティに新築コンドが出来ています。大型モールの近くという圧倒的利便性を享受されたい日本人はこのエリアを希望されます世界最大規模の日本人会もミッドバレーから徒歩圏のセプテという場所にあります。

タマンデサ
ミッドバレーの南側に位置するタマンデサは戸建(リンクハウス)が多く、ローカル色が強いエリアですが、日本食レストランも多く、日本人も多く住んでいます。MM2Hの方やKL南部の方で勤務する方が多いイメージです。

カンポンケリンチ(バンサーサウス)
LRTのKLゲートウェイ駅とケリンチ駅の間に開発されている新しいエリア。洗練された事務所ビルにコンドミニアムも多数あります。駅を利用したい方、KL西側で勤務されている方などが住まれています。

TTDI
市場で有名な同エリアだが、洒落たカフェ等も多くあり現地富裕層も多く住んでいる。ワンウタマショッピングモールにもアクセス抜群。KLに来ていきなりここに住む方は少なく、慣れてきた人が引っ越してくるイメージ。

デサパークシティ
KL郊外の新興住宅地。KLでは珍しく歩ける街となっており、ペットを飼っている人から人気があります。日本食レストランの開店も多くなっています。

ブギジャリル
KL南部の開発が進んでいるエリア。物件供給が多く、また都心部からのアクセスがまだ良く無い事から賃料が安い点が魅力。MM2Hの方が多いイメージです。
 
サンウェイ
マレーシアの大手企業「サンウェイ社」の本拠地。ショッピングモール、ホテル、大学、病院と全てが揃っています。このエリアの大学に通う学生、西部に通勤している方が住んでいるイメージ。
渋滞がひどいのでサンウェイに住んで都内に通う方は少ないです。

ダマンサラペルダナ、コタダマンサラ、トロピカーナ
PJ(ペタリンジャヤ)の主要エリア。MRTが出来き、都内へのアクセスも向上し人気が出ています。
 
サウジャナ、アラダマンサラ
日本人学校があるサンジャナにはサウジャナビラというサービスアパートメントとアマヤサウジャナというコンドに多くの日本人ファミリーが住んでいます。アラダマンサラは現在開発ラッシュで供給が多いため、安く新築物件を借りる事ができます。
BPOの会社で勤務する日本人が多く住まれているます。

サイバージャヤ
名前の通り、IT企業を誘致するために作られた都市。物件は次々に完成しているが、まだ街としては未熟なため、KL市内から通勤する人が多い。


基本的にエリアを決める際に考慮する順番は以下となります。
※①から優先度が高い



①職場、学校へのアクセス

②スーパー(モール)が近くにあるかどうか

③予算と相談



当たり前ではありますが、生活の中心となる職場や学校へのアクセスの良さが最重要となります。車で通勤するか、電車利用か、通学バスが来るか等で判断していきます。例えば、日本人学校へ通うお子様がいる場合はほぼモントキアラかサウジャナのどちらかに絞られます。

次は買い物出来る場所が近くにあるかどうかも重要となります。スーパー自体はたくさんあるのですが、ポイントになるのは徒歩で行けるかどうか?というところになります。車は便利ですが、駐車場を探すのが面倒だったりします。徒歩で買い物できたり飲食出来る場所がある事は大変重要になります。この辺りは業者に聞いたり、グーグルマップで調べることも出来ます。

おおよそ絞れてきた後は具体的な物件を選定する必要があります。

これははっきりいって希望する間取りと予算を業者に伝えれば提案してもらえます。賃貸の場合、RM500変わるだけで物件のグレードも変わってきますので、交渉も考えて少し高めに提示する事がおすすめです。

また、日本人の方で病院の近くを希望する方が多いのですが、これは正直物件を選ぶ際に必要ないと考えております。病院自体はたくさんあり、KL市内であればどこでも30分程度でアクセス出来ます。毎日歩いて通院するような方はいないと思いますので、病院の近く希望という条件は入れない方が得策です。入れると物件の選択肢が少なくなり、後で後悔する事になる可能性が高いです。



 

5. 住宅のタイプ

マレーシアでは以下のタイプの物件を賃貸する事が出来ます。

コンドミニアム
ほとんどの日本人がコンドミニアム(以下コンド)に住んでいます。
24時間警備の物件がほとんどで、ジムやプールなどの共用施設も充実しています。




サービスアパートメント
清掃や朝食サービス等が付いている物件。ホテルに近い形になります。
具体的にはパークロイヤルサービススイートやサマセット等になります。




リンクハウス、セミデタッチハウス、バンガローハウス
いわゆる土地付きの戸建て物件となります。リンクハウスは両端が隣と繋がっている連棟式の住居となります。リンクハウスはコンドと並んで一般的な物件となります。セミデタッチハウスは以下の写真のように家の後ろか側面のいずれかが隣と繋がっている物件となります。バンガローハウスは完璧に一戸建てでプール付き等の豪邸となります。ペットを飼いたい人が住む場合が多いですが、セキュリティーに若干不安がある場合があります。



料金や、選択肢、セキュリティのを考えると移住当初はコンドが第一選択肢となります。


 

6. 不動産業者とのアポ取り

物件を内見せずに決める方はかなり少数です。やはり家探しは楽しい事なので、たくさん見て決めるのが宜しいかと思います。業者とのアポ取りは電話もしくはメッセージのやり取りとなります。現地では Whatsapp というアプリ(LINEのようなもの)でのやりとりが一般的にですので、必ずダウンロードして使えるようにしておきましょう。日本にいても問題なくメッセージと電話でやりとり可能となります。


業者から聞かれる事

以下の事は確実に聞かれますので、事前に用意しておいてください。逆にこれらの事を聞いてこない業者はプロでないので辞めた方が良いです。

予算(リンギットで) 
最重要項目となります。よくマレーシアの相場は分からないのでそこそこの物件を...と言われる方がおりますが、双方の時間の無駄になりますので、必ず予算は決めてください(相場が分からなくても支払える家賃の上限は必ずあります)。

間取り
マレーシアでは1LDKの事を1ベッドタイプ等と呼びます。ここでは居室が何部屋必要かをお伝えください。

契約開始日
オーナーからするといつから賃料が入ってくるかが重要ですので、入居が先過ぎると敬遠されます。まだ決まっていない場合は正直に伝え、今回は内見のみと伝えましょう。通常申込から契約開始まで待てて1ヶ月半程度となります。日本人の方は早めに内覧する場合が多いですが、ローカルや他の国籍の方は即入居(来週に入居開始)という場合がほとんどとなります。

契約期間
基本的に契約は1年からとなります。短期の方はほとんど断られます。断られる理由は年間契約でないと業者に手数料が入らないからとなります。つまり、業者に手数料を支払う事で短期のお部屋(オーナーに交渉して)を紹介してくれる場合があります。
参考にしてください。

契約者名義
会社契約または個人での契約かは事前に決めておきましょう。一般的に会社契約の方が好まれます。


業者の見つけ方は紹介もしくはポータルサイトで探す、または日系業者を使うの3択になってきます。業者には上記のWhatsappを使って希望をメッセージすればOKです。現地業者とのやりとりは英語となりますが、メッセージであれば日本人の方は問題なく対応出来ると思います。

現地業者との内覧は基本的に現地集合になる場合がほとんどです。日系業者であれば滞在場所まで車で迎えに来てくれ、物件まで案内してくれます。



 

7. 契約前(申込時)の確認ポイント



内見し、気に入った物件があれば申込を入れる事になります。その際の確認ポイントは以下となります。 

誰がオーナーであるか
どの国籍や人種がダメという事はないですが、オーナーが現場に来ていない場合は素性を確認しておきましょう。よくこの人種のオーナーは辞めた方が良いとアドバイスをする人がおりますが、完璧に人によるとしか言いようがありません。アドバイスしている方はたまたまその人種の方のお部屋を借りてトラブルに遭ったのでしょう。

良いオーナーの見分け方は「そのオーナーと取引したことがある/もしくはその物件を管理している業者に聞く」となります。融通の効かない素人大家さんは業者からも嫌われます。業者がこのオーナーは問題無いと言っているかどうかが重要となります。さらにいうと信頼できる業者を見つける事が最重要となります。


誰が管理をしているか
オーナーが自分で管理している場合か業者に任せている場合があります。基本的には業者が管理している方が揉めた場合に助かる場合が多いです。


備品のリクエスト
電子レンジや湯沸かしケトル等が無い場合は揃えていただける場合がほとんどなので、リクエストしましょう。


家賃交渉
ダメ元でも交渉してみましょう。安いにこしたことはありません。


鍵、アクセスカードの数
必要になる鍵の本数とアクセスカードの枚数を事前に伝えておきましょう。たとえば、1ベッドタイプのお部屋の場合1セットしか提供しないオーナーもおります。2人で住む場合や頻繁に恋人や家族が来る場合等は2セット必要なので交渉しておきましょう。後からリクエストすると通らない場合(自己負担)が多いです。


駐車場の場所
物件によっては入り口からかなり上まで(上階)上がらないといけない場合やエレベーターから遠い場合があるので、内見時に場所は確認しておきましょう。

具体的な手続きの流れは以下をご参照ください。

賃貸の流れ



 

8. 賃貸借契約書(TA)の内容確認で重要なポイント

仮契約(Offer Letterへの双方の署名)が完了したあとは賃貸借契約書(Tenancy Agreement)への署名となります。 業者から契約書のドラフトを送ってもらい、内容確認するようにしましょう。


注意すべき(確認すべき)箇所は以下となります。


契約書のスケジュールページ
スケジュールページに契約者、オーナーの情報、家賃、契約期間等のまとめが記載されています。まずはここの基本情報が問題ないか確認しましょう。特に賃料の振込先が書かれていない場合があるので、漏れていれば指摘しましょう。

解約に関する条項
ここが一番重要になります。マレーシアでの賃貸契約は日本でいう定期借家契約のような形になっています。つまり、1年契約で1年経たずに退去する場合、残りの期間の賃料の支払いが必要になります。急に日本に帰る事態になる場合もありますので、なにかしらの対策はしておく必要があります。出来る対策としては以下となります。
 


①Expat Clause (駐在員特約)を入れる
通常は2年契約で1年経過後は会社都合の理由での退去に限り、2ヶ月通知で契約解除できるという内容になります。交渉で1年契約(6ヶ月経過後は2ヶ月通知で退去できる)でも了承してくれるオーナーもおります。この場合は最低8ヶ月分はフィックスされますが、かなり良い条件となります。


②早期退去の際は保証金の没収のみのペナルティを設定する
契約書に契約期間内の退去に関し、2ヶ月前通知(オーナーに知らせる期間)であれば保証金(通常賃料の2.5ヶ月)を没収のみで、残りの期間の賃料を支払わずに退去出来るという条項を入れる。これであれば最低4.5ヶ月分の支払いで退去できます。



③次の入居者を連れてくる
契約書に次に契約する人を連れてきた際は即契約解除、もしくは契約を引き継ぐ事が出来るという条項を入れることで、自分の後任や友人知人を紹介する事でペナルティを免れる事ができます。この条項がなくても次の入居者を見つけた場合はほとんどのオーナーが早期解約を了承してくれますので、自分で探すか業者に依頼(手数料を支払って)して対応しましょう。


原状回復、小修繕に関する条項 
 契約書によってはオーナーとテナント負担を細かく記載されているものもございますが、何も記載されていない場合もあるので注意が必要となります。既存設備の不具合(水漏れや給湯器の故障、エアコンの故障等)や、家電や家具の経年劣化等はオーナー負担での修理、交換が必要となりますので、その旨明記しておいた方が揉めなくてすみます。

勘違いしている方が多いので書いておきますが、何でもかんでもオーナー負担という事にはなりません。以下のようなものはテナント負担で対応する必要があります。



・半年毎のエアコンクリーニング

・電球、電池の交換(入居後すぐに切れた場合は除く)

・配管のつまり(髪の毛や残飯等が詰まらせている場合が多いです)

・取っ手やつまみ等の破損
(壊れそうな場合は事前に連絡が必要になります)

・退去時のクリーニング(カーテンの洗浄も)

・トイレのハンドビデの水漏れ

 


 

9. 入居時のチェックポイント



入居時は業者と(場合によってはオーナーも同席)備品の確認を行います。その際のチェックポイントは以下となります。

~室内~

水回りは全て実際に流してみて大丈夫かどうか確認する
※トイレのハンドビデは劣化で漏れている場合が多くあります


お湯がちゃんと出るかどうかの確認
※空室がある程度の期間あったお部屋は給湯ボタンを押してから30分程度の時間が必要になります


エアコンが効くかどうか
場合によっては清掃していない場合もあるので、目視と実際に冷気が出ているか確認しましょう。


リモコン類に電池が入っているかどうか
入っていなかったり、電池切れの場合が非常に多いです。


受け取る鍵はちゃんと使用できるかどうか
間違った鍵を持ってきているケースもあります。
※過去に1億円程度の新築物件の引き渡しで居室の鍵が開かなかった事があります。信じられない事ですが、マレーシアではこういった事も起こります。


収納や引き出し等がちゃんと開閉するかどうか

カーテンの開け閉め
ブラインドカーテンの場合は壊れている場合が多いです。カーテンがクリーニングされていない場合もあるのでそのあたりも確認しましょう。


キッチン周りの使い方
コンロやオーブン等の使い方を一通りレクチャー受けましょう。そうすれば作動しないものを見つける事ができます。


洗濯機の確認
洗濯機の中が汚い場合があるので、清掃されてるかどうか目視で確認しましょう。また、一度動かしてみて配管から水漏れがないか等を確認しましょう。



~共用部分~

電気と水道のメーター検針
※初回の請求種は日割り按分となります


ゴミ捨て場所の確認

郵便箱の場所の確認

管理事務所の場所の確認

※契約書を受け取り次第管理事務所で入居者手続きを済ませましょう


その他共用施設の使い方のレクチャーを受けましょう

また、入居後の不具合があった際の連絡経路(誰に連絡すればいいか)を必ず確認しておいてください。

入居後サポートしない業者もたくさんおり、その際はオーナーと直接やり取りする事になります。仲介なので契約後入居が完了すると業務終了なので悪くはないのですが、良い業者は契約満了までサポートしてくれます。



 

10. 入居後の支払い関連

無事に入居が完了した後は賃料や光熱費等の支払いが発生します。
支払い方法は以下となります。


家賃
オンラインバンキングか銀行のATMで支払い。
現地口座が無い方は先払いで支払う事になります。


電気代
TNBという電力会社に支払う事になります(一部地域はMalakof社)。支払い方法は請求書を郵便局(POS)に持参して現金で支払い、もしくはネットバンキング(Jom pay 等)かTNBのアプリからの支払いとなります。毎月支払う必要はないですが、半年くらい滞納すると止められる恐れがありますので数ヶ月に1回の支払いがオススメです。

水道代
水道代は3ヶ月に1回管理事務所での支払いが一般的となります。最近は現金での支払いが出来るところが少なくなり、振込での支払いが主流になっています。

下水代
インダウォーター社から3ヶ月に一回請求書が発行されます。こちらもネットバンキングでの支払いとなります。
新築物件は請求が来るまで時間がかかりますので、請求書を受け取り次第での対応で問題ありません。


インターネット代
契約した会社の請求に応じての支払いとなります。最近はカード払い出来るところがほとんどです。



上記の通り、ほとんどがネットで支払い可能となります。現地口座が無い方はかなり不便なので、早めに口座を開くようにしましょう。現在口座を開設する方法は ビザの取得  不動産の購入
または 法人の設立 のいずれかの要件を満たす必要があります。


いかがでしたでしょうか。
少しでもお部屋探しの参考になれば幸いです。

弊社では賃貸のサポートは都心部の物件に限り行っております。
仲介料は現地業者同様無料となります。


お問い合わせ



賃貸募集中の物件
KL中心部の物件リスト
モントキアラの物件リスト



Hallfield