マレーシアで新築コンドミニアム（プレビルド）は最近の傾向で家具完備で販売している物件も多くなってきていますが、ほとんどの物件は一部内装あり（キッチン周り、クローゼット程度だけついている）での販売が一般的となり、内装工事を行う必要が出てきます。使用用途に応じて業者の選定、予算設定 をすることが大変重要になります。弊社では以下の自己使用と賃貸用の2パターンでご提案させていただいております。


 

1. 自己使用の場合

購入後にご自身で使用される場合は、ご希望に応じて手をかけていくことになります。照明関係や造作類はデザイナーと打ち合わせて決めていくことになり、家具類は実際に現地の家具屋に往訪して気に入ったものを選定する事をおすすめしております。ご希望内容に沿ったデザイナー、内装業者をご紹介させていただきます。


○施工例








 

2. 賃貸用の場合の弊社パッケージ　

購入後に賃貸に出す場合は自分の希望ではなく借り手を意識したコスパの良い内装にする必要があります。弊社としては長年の経験から賃貸用の内装に関しては安く手配することが可能となります。

○天井：プラスターシーリング、ファン、照明の設置
→専門の下請け業者を使いネット（上乗せされていない）料金で対応、ファンはネットで直買でコストカットします。

○収納：上記同様に下請け業者を使い安価な料金で対応します。収納は各ベッドルームとトイレ洗面台の下等に設置が必要となります。

○カーテン：カーテンレールの設置、生地の選定を現地のカーテン専門業者と共に行います。

○家具類：現地の家具屋で最低限必要なものだけを購入します。ブランド家具のセール品や、個人家具店等から適切なものをピックアップします。
*ソファ、TV台、カーペット、ダイニングテーブル、ダイニングチェア、ベッド、マットレス等

○家電類：現地の電気屋をいくつか比較し、セール品等のリーズナブルなものを購入します。
*TV、洗濯機、乾燥機、電子レンジ等

マレーシアでも人気のイケアは安価な家具と思われておりますが案外そうではなく、イケアより安くておしゃれな家具はたくさんありますので、そういったものを取り入れてコストを抑える事がポイントになります。


○施工例
・Before


・After



 

料金比較

・例1：100㎡の3LDKの場合（エアコン、キッチン周り、浴室給湯器は既存設備である前提）
 

	内装代金	想定賃料	コメント
内装会社A	RM 120,000 (約320万円）	RM 4,000 ～ 　 RM 4,500	壁等に造作を施し、デザイン性が高い、業者利益も大きい
内装会社B	RM 80,000（約215万円）	RM 4,000 ～      RM 4,200	一般的な料金、上記Aより全体的に質が落ち、その分が業者利益となっている
弊社パッケージ	RM 50,000  (約135万円）	RM 4,000	十分に賃貸出来るコスパの良い内装、業者利益なし

・例2 : 60㎡の1LDKの場合（エアコン、キッチン周り、浴室給湯器は既存設備である前提）
 

	内装代金	想定賃料	コメント
内装会社A	RM 85,000 (約230万円）	RM 3,000 ～   　RM 3,500	壁等に造作を施し、デザイン性が高い、業者利益も大きい
内装会社B	RM 60,000（約215万円）	RM 3,000 ～　 RM 3,200	一般的な料金、上記Aより全体的に質が落ち、その分が業者利益となっている
弊社パッケージ	RM 35,000  (約95万円）	RM 3,000	十分に賃貸出来るコスパの良い内装、業者利益なし

弊社パッケージでは価格を明確（店舗での購入価格、下請け業者の価格）にし、デザイナー利益を省く事で安く仕上げる事が可能となります。直価格のため弊社の利益がないので、コーディネート料で RM 6,000 をご請求させていただいております。上記のパッケージはコーディネート料込みの料金となります。


 

内装費を抑える事のメリット

①内装費をかけても賃料はさほど上がらない
→上記の表の通り、内装費に倍の料金かけても貸し出しできる賃料は2倍にはならず、良くて10-20%up程度となります。投資であるため、内装費を抑えて適正賃料で早く貸し出す事が有利になります。

②原状回復時のトラブル回避
→マレーシアでは家具完備でテナントに賃貸する事が一般的になります。退去後に家具類に損傷がある場合もあり、原状回復で揉める事が多くあります。その際にシンプルな内装の方が原状回復費を抑える事が出来き、テナントに高額な請求をする事を避ける事が出来ます。

③回収が早い
→内装費は賃料1年半分以内で回収できるように設定する事が理想です。計算して回収に2年以上かかる場合はコストカットを検討すべきです。本当に必要なものだけを用意すればOKです。

④売却時でも差が出る
→売却時は基本的に内装代金は売却価格に反映されない場合が多く、300万円かけたお部屋も100万円しかかけていないお部屋と同じ金額で売買される場合がほとんどです。実需で購入する場合はリフォームされる方も多く、多額の内装費が無駄になってしまう事もあります。


 

弊社コメント

ご自身で住居として使用されない場合はデザイン性のある内装（壁の造作や洒落た照明等）は不要と考えております。賃貸仲介を9年程KLで行っている経験からですが、シンプルで清潔感がある適正賃料の部屋が一番決まりやすいです。癖のある派手な内装は万人受けしないのです。

内装にたくさんお金をかけたのでこれ以上値引き出来ないというオーナーを多くみかけますが、借り手は主に駐在員で予算が決まっていますので、値引きできない場合は他の部屋で妥協する場合がほとんどです。また、最近の物件は収納や照明が既存で付属しているパターンが多く、かなり安く仕上げる事（家具を買って置くだけ）ができます。デザイナーに頼むと彼らはお金をもらうために無理矢理にでもカッコよくする必要があるので、本来必要ない造作やペイントを施してコストがかさんでしまう場合が多いです。

弊社では上述の通りKLにある多数の家具店の中から適切なものをピックアップし、購入代行から搬入まで行いそのまま管理運営へと繋げていく業務を行なっております。家具の選定や、照明のタイプ、カーテン、収納のタイプや色等も全てお客様に選んでいただきます（弊社におまかせでもOK）。物件完成後の瑕疵検査（デフェクトチェック）からお引き受けする事も可能となります。

また、自己使用のため内装はしっかりしたい、賃貸するがデザイン性のある内装にしたいというお客様にはデザイナーを入れ、希望に沿った内装をご提供させていただきます。

内装をご検討されている方はお気軽にご相談ください。


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