不動産の購入後は現地での物件管理が必要不可欠となります。特に売りっぱなし業者や個人エージェントの属人的な管理には注意が必要です。購入される前に 現地の管理体制 に関して確認する事が大変重要になります。現地に日本人がおらず、鍵の管理自体が適切に出来ていないケースを何件も見てきております。


クアラルンプールの不動産管理において、具体的には以下の様な事の対応が必要になります。



 

空室もしくは別荘利用時

・定期的な室内点検
水漏れが発生している場合があるため、定期的な室内の確認が必要になります。


・定期的な室内の換気
湿気が多いので、定期的に室内の換気が必要になります。


・管理費等の支払い
管理事務所に物件の管理費、修繕積立金、年間の火災保険料を支払う必要があります。
※現地口座のネットバンキングを使用でき、英語で管理事務所のスタッフとやりとり出来る場合は遠隔でも可能


・固定資産税の支払い
年に２回送られてくる建物の固定資産税と年に１回の土地税の支払いが必要となります。
※請求書を日本の自宅宛にし、現地口座のネットバンキングを利用する事で遠隔でも可能となります。ただし、普通郵便で郵送されるので、届いた時には期日を過ぎ遅延金が発生している場合があるので注意が必要です。　


・光熱費の支払い
毎月の光熱費（電気、水道、下水、ガス）の支払いも必要となります。電気、ガス、下水はポストに投函されるため、現地で回収しないといけません。現地のクレジットカードをお持ちであればカード払いにする、または前払いで多くデポジットする事で遠隔でも可能となります。



 

賃貸運用時

・テナント募集
業者を使う事が一般的になります。頻繁に内覧対応が必要になります。


・賃貸借契約
テナントが決まれば賃貸借契約を締結する必要があります。敷金の受け渡しや契約書の作成等の実務が発生します。


・入居立会い
入居前の清掃、当日の鍵の引き渡しと備品のチェックが必要となります。


・毎月の家賃の入金確認
入金が遅れた場合は督促が必要となります。テナントは日本人以外になる可能性が高く、英語でのやりとりが必須となります。


・テナントからのクレーム対応
水漏れや設備不良が発生する可能性は非常に高く、随時業者を手配し修繕対応が必要になります。この修繕等のアレンジ（調整）が最も煩雑かつ重要な業務となります。適切な業者の選定とテナントとのスケジュール調整が必要となります。


・更新の手続き
テナントが更新希望した場合は相場賃料に応じた賃料改定の折衝と覚書作成等の実務が発生します。テナントの希望に応じて臨機応変に対応する必要があります。


・退去立会と原状回復
テナントが退去後の原状回復の手配と敷金の返金を行う必要があります。テナントの使用方法によってはかなり大掛かりな補修作業が必要になる場合もあります。揉める可能性が高いので、契約時に責任負担を明確にしておく必要があります。


・管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料等の支払い
賃貸運用中もこちらの維持費の支払いはオーナーが行う必要があります。


・所得税の支払い
賃料収入は現地（マレーシア ）で確定申告する必要がございます。
非居住者の場合は利益の30％の税率となります。



 

弊社のサポート内容

・銀行口座の開設のサポート（お持ちでない場合）
・お部屋のリフォーム、清掃
・テナント募集
・テナントとの賃貸借契約の締結
・テナントとの入退去、更新のサポート
・賃料の入金管理
・不具合修理の手配
・その他クレーム対応
・管理費、修繕積立金、固定資産税等の支払い代行
・郵便物の転送
・空室の場合は月１の室内点検
・オーナー様へのレポーティング（毎月）

※クアラルンプール中心部の物件のみご対応可能となります。
>>> 弊社グループ管理物件一覧

※管理契約はグループ会社のSCM Management 社でお受けいたします。


 

管理サポート料金

　○空室時：RM 250/月
　○賃貸管理：賃料の8％もしくは RM 350のいずれか高い方/月

　※客付け時の業者手数料や日本への郵送代、清掃代等の実費は別途ご請求となります

弊社に管理委託するメリット

①クアラルンプールで10年以上の管理実績
>様々なトラブル等を経験したことにより、豊富な運用ノウハウを保有している。
 そのため各案件に対し適切なアドバイスが可能。


②現地に在住している日本人が担当
>ローカルに丸投げではなく、日本人がしっかりと物件を確認し、オーナー様の窓口対応します。
 不動産管理という性質上、片言のマレーシア人の日本語では日本人オーナー様と満足いくコミュニケーションは難しいと考えております。


③ローカル仲介業者との協力なネットワーク
 >代表者の11年以上の営業実績より、現地の実力のある仲介業者とWin-Winの良好な関係を構築できています。


④日系最大規模の管理戸数を持ち、組織として管理運用できている
 >弊社グループでは現在日本人オーナー様の物件  *住居（コンド・サービスアパートメント）を169ユニット、  店舗ビル1棟、戸建1戸を管理させていただいております。個人業者の様に1-2人での属人的な管理ではなく、正社員を雇い組織的に管理運用しております。弊社の経験上100戸以上の管理戸数がないと組織で回していくのは難しいと考えております。属人的な管理には急に音信不通になったり閉業する等のリスクが非常に高くなり、現地人の業者で資金持ち逃げされたといケースもございます。


物件管理にお困りの方は是非ご相談ください。



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