マレーシア不動産売却の流れ



物件売却の手続きの流れを解説します



現地に物件を所有されておりますオーナー様はご参考にしてください。
※州によって多少異なる場合がございます。以下はクラルンプール首都圏のものとなります。






1. 不動産業者をアポイントする

※自身で買主を探す事も可能ですが、現実的に難しくなります



2. 不動産業者が各自のネットワークで募集を開始

 この際の募集方法は以下となります。
   ・自身の顧客に紹介
   ・同僚等身内の顧客に紹介
   ・他業者に情報を流して引き合いを得る
   ・I-Property等のポータルサイトに掲載
    ▷ポータルサイト一覧
   ・新聞に掲載

自身の顧客が購入する場合はかなり稀となりますので、結果的にポータルサイトに掲載して物件情報を他業者に流していくことになります。弊社の経験上どの業者に依頼しても上記の流れとなり、多数の業者に依頼した場合はすぐに業界内で知れ渡ります。


3. 買主が見つかった場合は申込書を受領する 

不動産業者もしくは弁護士が用意した買付申込書(Letter of Offer )に署名し、手付金(2- 3%)を受領します。

※Letter of Offer サンプル



4. 弁護士をアポイントして売買契約書(SPA)を作成する

マレーシアでは売買契約書の作成は専門の弁護士が担当し、買主、売主とそれぞれ弁護士を使用する事が一般的となります。一社の弁護士に任せる事も出来ますが、その際の弁護士は買主側につきますので、契約内容が不利になる場合があります。そのため多少費用はかかりますが自身で弁護士をアポイントされる事をお勧めいたします。



5. 売買契約書に署名

買主が先に署名し、頭金残金(売買価格の10%から手付金支払い額を引いた額)の支払いを確認した後に売主の署名となります。署名はマレーシア現地の弁護士の面前、日本の場合は東京にあるマレーシア大使館での署名が必要になります。



6. 各種許可の取得(州政府、開発会社等)

契約締結後はアポイントされた弁護士が各種許可の申請を行います。買主が外国人の場合は州政府の許可、物件がマスタータイトルの場合は開発会社 の許可、借地権且つ区分所有権が発行されている場合は土地局の許可が必要になってきます。※州政府の許可は申請から1-3ヶ月、開発会社の許可は2-3週間、土地局の許可は1ヶ月程度で取得できます。


  
7. 残金決済

上記許可が取れ次第残金決済(売買代金の90%)となります。売主、買主が銀行融資を利用しているかどうかで以下のパターンに分かれます。

 ・売主融資あり、買主融資あり
  1.  1. 買主が自己資金分を売主の銀行に支払い
  2.  2. 買主の銀行が売主の銀行(または売主)に支払い
  3.  3. 売主の担保が抜けたあとに買主の銀行が売主に残金を支払い

 ・売主融資なし、買主融資あり
  1.  1. 買主が自己資金分を売主に支払い
  2.  2. 買主の銀行が売主に残金を支払い

 ・売主融資あり、買主現金
  1.  1. 買主が売主の銀行に売主融資分を支払い
  2.  2. 売主の担保が抜けたあとに、買主が残金を売主に支払い

 ・売主融資なし、買主現金
  1.  1. 買主が90%全額を売主に支払い


8. 諸経費の清算

残金を支払った日を起算に各種諸経費を日割り清算します。

 ※諸経費一覧
  管理費
  修繕積立金
  火災保険料
  固定資産税
  光熱費(電気、水道、ガス)
  賃料、敷金(入居者がいる場合)


 
9.  物件の引き渡し

諸経費の清算が終了次第、鍵の引き渡しとなります。
入居者がいない場合は現場で備品の確認等を行います。



10. 譲渡益税(RPGT)の清算

売却時に利益が出ている場合は譲渡益税の支払いが必要となります。
売主が外国人の場合は契約時に7%を留保されそこから支払いとなります。足りない場合は追加で支払い、7%以下の場合は役所から過払い分が還付されます。この手続きはアポイントしている弁護士が対応します。



11. 各種名義変更

役所、電力会社、水道局、管理事務所等の名義変更は買主が行います。
手続きが漏れている場合は弁護士経由で連絡を入れることになります。



売却に関しては現地の不動産エージェントの力量に左右されます。クアラルンプールのマーケットにおいては複数業者に同時に依頼する事はお勧めできません。同時に依頼した場合、各業者が他社よりも安く営業することで買い叩かれる場合が多くなり、また業者の優先度も低くなります。期限を切って1社づつ試していくのが宜しいかと思います。

契約から引き渡し、各種手続きの完了までしっかりとサポートしている業者に依頼する事が重要となります。




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