マレーシア不動産購入のメリットとデメリット



マレーシア不動産業界に関わり8年近く経った上で思う、マレーシア不動産を購入することによりメリットとリスク(購入をオススメできないパターン)をまとめてみました。


 

マレーシア不動産を購入するメリット


  ①日本以外に住宅(実物資産)を持てる
・セカンドハウスとしての購入(マレーシアは住みたい国ランキング1位)
・日本の災害リスク、財政破綻リスク等に備えて
・富裕層の資産分散
・超一等地の物件を世界的に見て割安の金額で購入出来る



マレーシアにある程度の期間(3年以上)住む予定がある場合に賃貸より有利
・賃貸の煩わしさ(オーナーとのやりとり、契約期間を縛られる、家賃交渉等)がない。
・適切な価格で購入すれば価格が下落する可能性は低く、賃料を支払うより得になる場合が多い。
・内装を自由に出来る


キャピタルゲインを得れる場合がある
基本的に東南アジアの不動産投資の醍醐味はこれになります。現在のマレーシア(KL中心部)は値段が上がっており、短期でのキャピタルゲインは中古を格安で購入しない限り厳しい状況です。現在は価格が落ち着いてきておりますので6~10年スパンで見ると値上がりは期待出来るものもございます。
※値上がり期待というよりも値下がりしにくいというところに魅力があります


マレーシアとの関わりを持てる
物件を所有する事でマレーシアに関わる人との付き合いも増え、現地に出向く事も多くなります。それを楽しめる人には物件購入は新しい出会い等の大きなキッカケとなります。プレビルドを購入した場合は完成を楽しみに待つことになります。以前はプレビルド=夢を買う とも言われていました。
※マレーシアに来なくても契約や物件を所有する事は問題なくできます


現地の銀行口座を開設出来る
現在マレーシアではビザを取得するか不動産を取得することで銀行口座を開く事ができます。
銀行口座があればマレーシアの金融商品を購入する等の資産運用ができます。
※現地の銀行の定期預金の金利は2-3%程度となります



 

マレーシア不動産をの購入をお勧めできない場合とリスク


居住用で購入予定だが、どの程度の期間住むか不透明な場合
この場合はまずは賃貸で住まれる事をおすすめしております。


日本と同様な賃貸運営を希望している場合
マレーシア(KL)は日本と違い賃貸マーケットが小さく、利回りは低めとなります。日本の様な一棟物はなく、基本的にコンドミニアムを区分で所有することになり、賃貸経営して大きくキャッシュフローを出す事はかなり難しくなります。日本から融資を引っ張ってくることもほぼ不可能となります。


現金が少ない場合
十分なキャッシュを所持している方が融資を受ける場合は良いですが、キャッシュが無く全力で融資を組んで購入する場合はおすすめできません。マレーシアの銀行の借り入れ金利は4.5%前後と日本と比べかなり高くなり(日本が世界的に異常に低い)、場合によっては賃料の方が安くなる事もあります。賃貸に出す場合も持ち出しが発生する事もあります。※マレーシアでは物件価格の60%程度まで融資を受けることが出来ます


為替のリスク
マレーシアの物件はマレーシアリンギットという現地通貨で購入することになります。マレーシアリンギットは途上国通貨のため何か有事があった際に暴落するリスクがあります。

マレーシアリンギットと円のチャート
※過去10年ではRM1で24円を下回ったことはありません


政府から外国人に対する規制が変わるリスク
現在KL首都圏ではKL州でRM100万(約2,700万円)から、セランゴール州でRM200万(約5,400万円)の物件から外国人は購入可能となります。この最低購入価格は2014年以前はRM50万(約1,350万円)からでした。政府はバブル抑制も兼ねて外国人向けに規制を設けています。
※セランゴール州のRM200万は政治的な要素があると言われています。
今後購入された物件のエリアに外国人が買えなくなるような規制が敷かれた時、売却先は現地人一択となります。その時に現地人ウケしない物件であれば、値段を下げても売れないという事態になります。

出口を現地人を想定しながら物件を選定する事がマストになります。


弊社ではお客様のニーズに沿って適切な物件をご紹介させていただいております。
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マレーシア不動産投資に関しての考察


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